Een asbestattest is sinds 2023 wettelijk verplicht bij de verkoop van appartementen gebouwd voor 2001 in Vlaanderen. In 2025 wordt die verplichting verder uitgebreid naar de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen. Wie een appartement verkoopt, verpacht of laat bewonen, moet met deze regelgeving rekening houden. In dit artikel lees je wanneer een asbestattest verplicht is voor appartementseigenaars, wat de uitzonderingen zijn, wie verantwoordelijk is voor de aanvraag en wat de gevolgen zijn bij het ontbreken van een correct attest. We geven ook antwoord op veelgestelde vragen over garages, studio’s, gemeenschappelijke delen en toekomstige regels tegen 2032.
Wat is een asbestattest voor een appartement?
Een asbestattest voor een appartement is een officieel document dat aangeeft of in de privatieve of gemeenschappelijke delen van een gebouw asbest aanwezig is, in welke toestand deze zich bevindt en welke maatregelen nodig zijn.
Het attest wordt opgesteld op basis van een visuele inspectie en bemonstering uitgevoerd door een erkende asbestdeskundige type A, die werkt volgens de regels van de Vlaamse overheid. De bevoegde instantie voor registratie en opvolging is de OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij). De technische inhoud is gebaseerd op een asbestinventarisatie volgens het detectieprotocol van de Vlaamse overheid.
Hoe wordt de inhoud van een asbestattest bepaald?
- Op basis van een inspectie ter plaatse van materialen en toepassingen met risico op asbest.
- Aangevuld met labo-analyse indien twijfel of verborgen zones.
- Beoordeling van de staat van het asbestmateriaal: niet-beschadigd, licht beschadigd, zwaar beschadigd.
- Adviezen over beperking van blootstelling en verwijdering, indien nodig.
Hoe lang is een asbestattest geldig?
Het asbestattest is 10 jaar geldig, tenzij intussen een nieuw attest wordt opgemaakt omwille van renovatie, nieuwe vaststellingen, of gewijzigde wetgeving.
Wanneer is het asbestattest verplicht voor een appartement?
Het asbestattest is verplicht in volgende situaties:
| Gebouw opgeleverd vóór 2001? | Situatie | Asbestattest vereist? |
|---|---|---|
| Ja | Verkoop | Ja |
| Ja | Verhuur | Ja, indien >20 m² |
| Ja | Schenking | Ja |
| Ja | Vanaf 2032 | Ja (altijd verplicht) |
| Nee | Geen verplichting (asbest verboden sinds 2001) |
Is het verplicht bij verkoop van een appartement?
Ja, sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij verkoop of andere overdracht onder levenden (zoals schenking) van gebouwen die gebouwd zijn voor 2001. Het attest moet vóór het compromis (verkoopovereenkomst) aanwezig zijn.
Is het asbestattest ook verplicht bij nieuwe verhuring?
Ja, indien het appartement >20 m² is en het gebouw dateren van voor 2001. De attestplicht geldt hier bij het afsluiten van nieuwe huurcontracten, niet retroactief.
Is het opsplitsen van het attest per appartement verplicht?
Ja, er wordt per privatieve eenheid (appartement, studio, studentenkamer >20m²…) een afzonderlijk asbestattest opgemaakt.
Wie is verantwoordelijk voor het laten opmaken van het asbestattest?
De eigenaars van het appartement – zowel voor de privatieve als voor de gemeenschappelijke delen – dragen de verantwoordelijkheid voor de aanvraag.
Wie moet een asbestattest aanvragen voor privatieve delen?
De appartementseigenaar of verkoper. Hij/zij laat het attest opmaken via een erkende asbestdeskundige, bijvoorbeeld via een gecertificeerd bedrijf als Asbestcerti.
Wie is verantwoordelijk voor het attest van gemeenschappelijke delen?
De VME (Vereniging van Mede-eigenaars) is verantwoordelijk voor het asbestattest van de gemeenschappelijke delen, zoals traphal, inkom, dakconstructie en technische lokalen. De syndicus organiseert hierbij de inventarisatie.
Vanaf wanneer is het asbestattest verplicht voor gemeenschappelijke delen?
Het asbestattest voor gemeenschappelijke delen is verplicht vanaf 1 mei 2025. Gebouwen met meerdere eigenaren en minstens één appartement met bouwjaar vóór 2001 vallen automatisch onder deze verplichting.
Hoe wordt een gemeenschappelijk attest georganiseerd?
- De syndicus of VME stelt een gecertificeerde deskundige aan.
- Eén attest wordt opgemaakt voor alle gemeenschappelijke delen.
- Dit attest moet beschikbaar zijn voor verkoop én verhuur vanaf 2025.
Welke info staat er in een geldig asbestattest?
Een geldig asbestattest bevat:
- Overzicht van alle geanalyseerde zones en materialen
- Resultaten en laboverzicht (indien stalen genomen)
- Locaties waar asbest aanwezig is
- Inschatting van de staat en risico’s
- Aanbevelingen voor nazorg of verwijdering
Wat gebeurt er als je geen asbestattest hebt?
De gevolgen van het ontbreken van een verplichte asbestattest zijn ernstig en juridisch bindend.
| Situatie | Gevolg zonder asbestattest |
|---|---|
| Verkoop van appartement | Notaris kan akte niet verlijden |
| Vertragingen in compromis | Koper kan onderhandelingen stopzetten |
| Verhuur zonder attest | Sancties of boetes bij controle vanaf 2027 |
| Commerciële ruimte zonder attest | Geen verkoop toegestaan (bij andere eigenaar) |
Kan een notaris de verkoop weigeren?
Ja, onder de Vlaamse regelgeving rond overdrachten mag de notaris de verkoop niet afsluiten zonder geldig asbestattest. Dit kan aanzienlijke vertraging of zelfs opschorting van de verkoop veroorzaken.
Is een asbestattest ook verplicht voor studentenkoten en studio’s?
Ja, indien:
- De studentenkamer of studio groter is dan 20 m²
- Het gebouw gebouwd is vóór 2001
- Het een afzonderlijke wooneenheid betreft
Bij twijfel over de wettelijke status wordt aanbevolen een attest op te laten stellen.
Moeten garages, kelders of bergplaatsen ook opgenomen worden?
Ja, garages en bergingen die behoren tot een appartement worden mee opgenomen in het attest. Ze maken deel uit van de privatieve eenheid, tenzij apart verkocht.
| Ruimte | Inbegrepen in asbestattest? |
|---|---|
| Garage | Ja (indien zelfde eigenaar) |
| Bergplaats | Ja |
| Kelder | Ja |
| Technische ruimte | Enkel in gemeenschappelijk attest |
Is een apart attest nodig voor commerciële ruimtes?
Ja, indien de commerciële ruimte geen deel uitmaakt van hetzelfde appartementsrecht als het appartement. Bij één eigenaar mag ze opgenomen worden in hetzelfde attest.
Wat zijn de regels vanaf 2032?
Vanaf 2032 wordt een asbestattest verplicht voor élke Vlaamse constructie van vóór 2001, ongeacht verkoop of verhuur. Het doel hiervan is om tegen 2040 Vlaanderen volledig asbestveilig te maken.
Welke gebouwen vallen onder de 2032-regel?
- Alle woningen (huizen, appartementen)
- Niet-residentiële gebouwen (kantoren, loodsen, scholen)
- Gemeenschappelijke parkings en bijgebouwen
Hoeveel kost een asbestattest voor een appartement?
De gemiddelde kost van een asbestattest ligt tussen de €395 en €650. Prijzen variëren volgens:
- Grootte van het appartement
- Aantal te inspecteren ruimtes (garage, berging inbegrepen)
- Bereikbaarheid van eventuele asbesttoepassingen
- Aantal stalen dat in labo moet worden onderzocht
| Element | Gemiddelde kost (€) |
|---|---|
| Asbestattest enkel appartement | €395 – €500 |
| Met garage en berging | €450 – €600 |
| Gemeenschappelijke delen | €600 – €1.200 per gebouw |
Hoe vraag je een asbestattest aan bij Asbestcerti?
Bij Asbestcerti regel je alles via een eenvoudig stappenplan:
- Online aanvraag indienen via het formulier
- Bezoek aan huis door erkende deskundige
- Inspectie met staalnames indien nodig
- Labo-analyse en eindrapportering
- Officieel asbestattest in samenwerking met OVAM
Welke richtlijnen gelden voor de asbestinventarisatie?
De asbestinventaris voor het attest moet voldoen aan:
- NBN DTD S 65-001: detectieprotocol voor asbesttoepassingen
- Registratie in het digitale platform Asbestinventarisportaal (OVAM)
- Adviezen over verwijdering of beheer
- Herinventarisatie bij verbouwingen of nieuwe vaststellingen
Conclusie
In Vlaanderen zijn appartementseigenaars in 2025 verplicht een asbestattest te laten opmaken bij verkoop van gebouwen die dateren van vóór 2001. Vanaf mei 2025 breidt de regelgeving uit naar ook de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen. Het niet naleven van deze verplichting kan een verkoop onmiddellijk blokkeren of juridische problemen opleveren. Eigenaars schakelen best tijdig een gecertificeerde partij in, zoals Asbestcerti, voor een geldige inspectie en attestering. Zo bescherm je jezelf, de koper of huurder én draag je bij aan een veiligere leefomgeving zonder asbestrisico’s.
