Bij verkoop of schenking van een gebouw gebouwd vóór 2001 is een geldig asbestattest in Vlaanderen sinds 23 november 2022 verplicht. De notaris mag de verkoopakte niet verlijden als dit attest ontbreekt. Ook bij de compromis moet het attest klaar zijn. De notaris heeft een formele controleplicht, en vanaf 2027 breidt dit verder uit voor gemeenschappelijke delen in appartementsgebouwen. In dit artikel lees je alles over wanneer het asbestattest verplicht is, de juridische rol van de notaris, mogelijke uitzonderingen en wat er precies in zo’n attest staat. Je vindt hier ook praktische tips voor een vlotte overdracht van vastgoed.
Wanneer is een asbestattest verplicht volgens de Vlaamse regelgeving?
Het asbestattest is verplicht voor overdrachten van gebouwen gebouwd vóór 2001. Dit geldt voor elke juridische overdracht onder levenden, zoals verkoop of schenking.
Geldt de verplichting ook bij erfenis of verhuur?
Nee, bij erfenissen is het asbestattest momenteel niet verplicht. Bij verhuur is het attest enkel verplicht te delen als het reeds bestaat. Er hoeft daarvoor dus geen nieuw attest opgemaakt te worden.
Zijn constructies onder een bepaalde grootte vrijgesteld?
Ja. Constructies met een bewoonbare oppervlakte kleiner dan 20 m² zijn vrijgesteld, behalve als zij deel uitmaken van een groter bouwkundig geheel en de gezamenlijke oppervlakte de drempel van 20 m² overschrijdt.
Vanaf wanneer geldt de algemene verplichting zonder overdracht?
Vanaf 1 januari 2032 zal een asbestattest verplicht zijn voor alle toegankelijke gebouwen van vóór 2001, ongeacht verkoop of schenking.
Wat controleert de notaris bij het asbestattest?
De taken van de notaris hebben betrekking op de controle op aanwezigheid, geldigheid en correcte vermelding van het asbestattest tijdens het verkoopproces.
Wat moet de notaris concreet nagaan?
De notaris controleert:
- Of het gebouw onder de wetgeving valt (bouwjaar vóór 2001)
- Of het asbestattest geldig en recent is
- Of de inhoud (unieke code, datum, besluit van het rapport) correct in de akte is opgenomen
Wanneer moet het attest beschikbaar zijn?
Het attest moet beschikbaar zijn vóór de ondertekening van de compromis (onderhandse verkoopovereenkomst) én bij de notariële authentieke akte. Zonder geldig asbestattest is de authentieke akte niet rechtsgeldig.
Wat zijn de gevolgen als het asbestattest ontbreekt?
Indien het attest ontbreekt op het moment van de authentieke akte, kan de koper een nietigheidsvordering instellen. Bij compromis zonder attest moet dit expliciet vermeld worden.
Wat staat er in een asbestattest?
Een asbestattest bevat een gedetailleerd verslag van een asbestinventarisatie door een erkend deskundige.
Hoe wordt een asbestattest opgesteld?
Een erkende asbestdeskundige voert een inspectie uit op locatie. Op basis van de resultaten levert Ovam een digitaal attest af dat maximaal 10 jaar geldig is.
Welke informatie bevat het attest?
Het asbestattest bevat:
- Aanwezigheid van asbesthoudende toepassingen
- Toestand en risico van het asbestmateriaal
- Locaties, types materialisatie
- Aanbevelingen tot beheer of verwijdering
Wie mag het attest laten opstellen?
Alleen de eigenaar of een gevolmachtigde zoals de notaris of vastgoedmakelaar mag de opmaak aanvragen.
Wat zijn de verplichtingen van de notaris bij de opmaak van de akte?
De notaris moet de correcte elementen van het asbestattest opnemen in de authentieke akte.
De vermelding in de akte omvat:
- De unieke identificatiecode van het attest
- De datum van opmaak
- De samenvattende conclusie ("asbestveilig" of "niet-asbestveilig")
- Verklaring van ontvangst door de koper
Mag een verkoop doorgaan zonder geldig attest?
Een verkoop kan eigenlijk niet geldig worden voltrokken zonder attest bij de akte.
Is een compromis zonder asbestattest toegestaan?
Ja, mits uitdrukkelijke vermelding dat het nog niet beschikbaar is. Toch wordt aangeraden om het attest tijdig te verkrijgen om vertraging of juridische discussies te vermijden.
Wanneer is de compromis wettelijk bindend?
De compromis wordt pas bindend indien alle verplichte informatie netjes vermeld wordt of als de koper schriftelijk erkent dat het attest nog niet beschikbaar was.
Welke verantwoordelijkheid draagt de eigenaar bij het asbestattest?
De eigenaar is verplicht het asbestattest aan te vragen én ter beschikking te stellen vóór de verkoop.
Mag de eigenaar iemand machtigen?
Ja, via volmacht kan een derde zoals de notaris of makelaar gemachtigd worden tot aanvraag via een erkend deskundige.
Wat als het attest fouten bevat?
De eigenaar blijft aansprakelijk voor een foutief of onvolledig attest. Enkel herziening via de bevoegde instellingen kan het document corrigeren.
Wat zijn de gevolgen voor de koper als het attest ontbreekt?
De koper heeft verschillende rechten indien het attest niet correct werd afgeleverd.
Mag de koper de aankoop annuleren?
Ja. Bij gebrek aan een geldig attest bij de authentieke akte heeft de koper in principe het recht op vernietiging van de verkoopakte.
Heeft de koper recht op schadevergoeding?
Eventuele financiële schade door foutieve of ontbrekende informatie kan burgerrechtelijk vervolgd worden.
Welke uitzonderingen bestaan er op de verplichting?
Enkele types gebouwen en transacties zijn uitgesloten van de attestverplichting.
De uitzonderingen op een rij:
| Type constructie | Attest verplicht? |
|---|---|
| Gebouwen gebouwd ná 2000 | Nee |
| Constructies < 20 m² (losstaand) | Nee |
| Constructies < 20 m² (deel groter geheel) | Ja |
| Overdracht via erfenis | Nee |
| Verhuur zonder bestaand attest | Nee |
| Verhuur met bestaand attest | Ja (kopie meeleveren) |
Welke rol speelt de notaris in toekomstige uitbreidingen?
Vanaf 2027 breidt de regelgeving uit naar gemeenschappelijke delen in appartementen.
De toekomst van het asbestattest:
- Vanaf 1/01/2027: ook verplicht voor gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen
- Notarissen moeten controleren of dit bijkomend attest aanwezig is bij overdracht van een individueel appartement
Welke documenten heeft de asbestdeskundige nodig?
Voor een correcte opmaak is het essentieel dat de deskundige beschikt over achtergrondinformatie.
Documenten die nuttig zijn voor het onderzoek:
- Bouwplannen
- Oudere renovatieverslagen
- Eventuele bestaande asbestinventarissen
- Foto’s van bouwdelen die niet meer zichtbaar zijn
Hoeveel kost een asbestattest in Vlaanderen?
De prijs van een asbestattest hangt af van de complexiteit en de grootte van het gebouw.
Gemiddelde kostprijs in 2025:
| Type woning | Richtprijs excl. btw |
|---|---|
| Appartement | € 395 |
| Eensgezinswoning | € 470 |
| Verhoogde complexiteit | Vanaf € 600 |
Kostprijzen zijn exclusief eventuele monsteranalyses. De facturatie gebeurt meestal na opmaak.
Welke checklist moet je volgen als koper of verkoper?
Een overzichtelijke checklist helpt om niets te vergeten bij het aanvragen en controleren van het asbestattest:
- Controleer het bouwjaar van het gebouw
- Vraag het asbestattest minstens 4 weken voor ondertekening aan
- Contacteer een erkend asbestdeskundige
- Verzamel technische documentatie voor de inspectie
- Laat het attest tijdig bezorgen aan je notaris
Besluit
Een geldig asbestattest is sinds 2022 verplicht bij verkoop of schenking van gebouwen van vóór 2001 in Vlaanderen. De notaris heeft daarin een wettelijke controleverantwoordelijkheid en mag geen authentieke akte verlijden zonder dat het attest aanwezig en correct opgenomen is. Vanaf 2027 breidt die verplichting uit naar de gemeenschappelijke delen in appartementsgebouwen. Voor een vlotte, juridische overdracht is een goede voorbereiding van eigenaar, notaris én asbestdeskundige nodig. Asbestcerti staat klaar voor het opmaken van een correct asbestattest of het verwijderen van asbest uit jouw woning. Professionele begeleiding is daarbij verzekerd.
