Een asbestattest is sinds eind 2022 verplicht bij de verkoop van een woning gebouwd vóór 2001 in Vlaanderen. In dit artikel lees je alles over de verplichtingen in 2025: wat zo’n attest inhoudt, wie het moet aanvragen, welke deadlines gelden en wat de gevolgen zijn als je geen geldig attest hebt. Bovendien komt er vanaf 1 mei 2025 een extra vereiste: ook het asbestattest van de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen moet beschikbaar zijn bij verkoop. Dit alles kadert binnen het Vlaamse asbestafbouwbeleid, dat als doel heeft om Vlaanderen tegen 2040 volledig asbestveilig te maken.
Welke woningen vallen onder de verplichting van het asbestattest in 2025?
In 2025 is een asbestattest verplicht bij de verkoop van gebouwen die vóór 2001 gebouwd zijn. Dit geldt voor:
| Type gebouw | Is asbestattest verplicht bij verkoop (2025)? |
|---|---|
| Vrijstaande woning | Ja, als gebouwd vóór 2001 |
| Rijwoning of halfopen bebouwing | Ja, als gebouwd vóór 2001 |
| Appartement (privaat deel) | Ja, als gebouwd vóór 2001 |
| Gemeenschappelijke delen appartement | Ja, verplicht vanaf 1 mei 2025 bij verkoop van het appartement |
| Handelspand/algemene bestemming | Ja, als gebouwd vóór 2001 |
| Garage geïntegreerd in woning | Ja, indien woning gebouwd vóór 2001 |
| Vrijstaande garage (aparte kavel) | Nee, tenzij opgenomen in appartementsakte of gekoppeld aan woning |
Het bouwjaar dat geldt is het jaar van vergunningsaanvraag, niet het effectieve bouwjaar.
Hoe wordt het bouwjaar bepaald?
Het bouwjaar wordt gecontroleerd aan de hand van:
- Bouwaanvraag bij de gemeente
- Informatie uit het Kadaster of Omgevingsloket
- Gegevens uit de stedenbouwkundige inlichtingen
Wat is het asbestattest en wat bevat het?
Het asbestattest is een officieel OVAM-document dat de aanwezigheid van asbest in een gebouw vastlegt. Het geeft aan of het gebouw asbestverdacht of asbestveilig is.
Wat bevat het attest concreet?
De inhoud van het attest bestaat uit:
- Inventarisatie van alle asbesthoudende materialen (gebaseerd op visuele inspectie en stalenname)
- Aanduiding van materialen als veilig beheerd of risicovol
- Advies voor veilig beheer of verwijdering van aangetroffen asbest
- Uitsplitsing naar privatieve en gemeenschappelijke delen
- Beheersmaatregelen en risicohandeling
Wie stelt het attest op?
Het attest wordt uitsluitend opgesteld door een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie (ADI) die onder toezicht staat van OVAM (Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij).
Wanneer moet het asbestattest beschikbaar zijn bij verkoop?
Het asbestattest moet vóór de verkoop overhandigd worden aan de koper en geldt als verplicht document bij de compromis. Zonder geldig attest is de verkoop ongeldig.
In welke fase van de verkoop is het verplicht?
- Bij opmaak van de compromis dient het asbestattest beschikbaar te zijn
- De notaris neemt het attest op in de notariële akte
- Bij het ontbreken van het attest kan de koper zich beroepen op het nietig verklaren van de verkoop
Is het verplicht bij schenkingen of erfenissen?
Momenteel geldt de plicht enkel bij verkoop. Schenkingen, erfenissen, ruil en fusie zijn vrijgesteld van een asbestattest, maar OVAM plant ook hier een uitbreiding vanaf 2032.
Vanaf wanneer geldt de verplichting voor gemeenschappelijke delen?
Voor appartementsgebouwen is het asbestattest van de gemeenschappelijke delen verplicht vanaf 1 mei 2025 bij verkoop van een privaat appartement.
Wanneer geldt de verplichting zonder verkoop?
Zelfs zonder verkoop zijn alle mede-eigenaars wettelijk verplicht om uiterlijk op 31 december 2026 een asbestattest te laten opmaken voor de gemeenschappelijke delen van het gebouw, ongeacht of er verkoop plaatsvindt.
| Situatie | Is gemeenschappelijk attest vereist? | Deadline |
|---|---|---|
| Verkoop privaat appartement (2025) | Ja | Vanaf 1 mei 2025 |
| Geen verkoop – enkel eigendom | Ja | 31 december 2026 |
Hoe wordt een asbestattest aangevraagd?
De aanvraag voor een asbestattest verloopt in drie stappen en gebeurt via een erkend deskundige.
- Contacteer een erkend ADI-deskundige zoals Asbestcerti
- De deskundige voert een visuele controle uit met mogelijks gerichte staalname
- Het rapport wordt opgeladen in de OVAM-databank, waarna je het officiële attest ontvangt
Hoe verloopt de inspectie?
De inspectie is niet-destructief:
- Er worden geen muren of vloeren opengebroken
- Visuele controle met gebruik van toegangsluiken
- Indien nodig wordt er een staal genomen voor laboratoriumanalyse
- Alle ruimtes worden geïnspecteerd met aandacht voor asbestverdachte toepassingen (bv. rioleringsbuizen, dakbedekking, vloerbekleding)
Wat zijn de kosten van een asbestattest?
De kosten voor het verkrijgen van een asbestattest bestaan uit twee delen:
| Kostentype | Bedrag (excl. btw) |
|---|---|
| Inspectie door deskundige | Tussen €350 en €500 afhankelijk van woninggrootte |
| OVAM-retributie | €50 per attest (forfaitair) |
Wat bepaalt de prijs?
De exacte prijs is afhankelijk van:
- Aantal te inspecteren ruimtes
- Toegankelijkheid (bv. zolders, kruipruimtes)
- Wettelijke vereisten bij appartementen
- Extra kosten voor staalnames en labgebruik
Voor een correcte prijsindicatie op maat kan je terecht bij Asbestcerti, specialist in asbestattesten en asbestverwijdering in Vlaanderen.
Wie is verantwoordelijk voor het attest bij verkoop?
De verkoper is wettelijk verplicht om het asbestattest voor te leggen aan de koper bij verkoop van het pand.
Wat zijn de gevolgen bij niet-naleving?
- De notaris mag de akte niet verlijden zonder geldig attest
- De koper kan tot ontbinding van de verkoop overgaan
- Risico op schadeclaims bij verborgen gebreken indien later asbest wordt vastgesteld
Wat is de juridische status van het attest?
Het asbestattest heeft dezelfde juridische waarde als een EPC-attest of bodemattest. Het is verplicht document bij verkooptransacties.
| Attesttype | Verplicht bij verkoop? | Wettelijke basis |
|---|---|---|
| Energieprestatie (EPC) | Ja | Vlaamse Codex Wonen |
| Asbestattest | Ja (vanaf 2022) | Besluit van de Vlaamse Regering – Asbestbeheersing 2021 |
| Bodemattest | Ja | Grondverzetsdecreet/Bodemdecreet |
Hoe lang blijft een asbestattest geldig?
De geldigheidsduur van een asbestattest bedraagt 10 jaar, tenzij:
- Er ingrijpende renovaties plaatsvinden
- Nieuw aangetroffen asbest wordt bevestigd
In dat geval is een nieuwe inspectie verplicht
Wanneer moet opnieuw een attest worden opgemaakt?
- Bij verbouwingen waarbij mogelijk asbesthoudend materiaal verdwijnt of wordt toegevoegd
- Wanneer het vorige attest verouderde of gebrekkige gegevens bevat
- Bij verkoop na lange tijd zonder hernieuwing
Is een asbestattest verplicht bij verhuur?
Neen, een asbestattest is in 2025 niet verplicht bij verhuur, maar er is sprake van een toekomstige uitbreiding van de regelgeving. OVAM plant tegen 2032 een asbestattestplicht voor álle gebouwen gebouwd vóór 2001, ongeacht overdracht.
Wat is het doel van het Vlaamse asbestbeleid?
Het Vlaamse asbestafbouwbeleid heeft als doelstelling om Vlaanderen asbestveilig te maken tegen 2040. Dat betekent:
- Risicovolle toepassingen gefaseerd verwijderen
- Transparantie bij eigendomsoverdrachten
- Vermindering van blootstelling aan asbestvezels
Conclusie
Wie in 2025 een woning of appartement in Vlaanderen wil verkopen die gebouwd is vóór 2001, moet een geldig asbestattest laten opmaken. Voor appartementen moet je vanaf 1 mei 2025 ook over een attest van de gemeenschappelijke delen van het gebouw beschikken. Dit attest kan enkel worden opgesteld door een erkend asbestdeskundige en geeft een overzicht van alle aanwezige asbesttoepassingen. De kosten bedragen gemiddeld tussen de €350 en €500 (excl. btw), plus een vaste OVAM-retributie. Zonder attest is de verkoop ongeldig. Asbestcerti is gecertificeerd om deze attesten op te maken en biedt professionele begeleiding van A tot Z in heel Vlaanderen.
